你会从上一次在北京购买二手房的过程中吸取哪些经验教训？
我们夫妇退休后就来北京为儿子家庭照看房子，除了出外旅游，多数时间是与小区邻里的退休赋闲人员接触聊天，去公园游玩锻炼身体，闲聊中听到过在北京购买二手房的过程出现的种种问题，大家也议论过，痛定思定，应该总结的是：1. 必须了解北京市二手房交易的相关政策法规；在二手房交易中出现问题的，都是违反政策法规私下交易的。2.必须通过委托正规房产中介公司进行二手房交易，可以规避不必要的二手房交易风险。
因为，如果在北京购买二手房，就必须了解掌握北京购买二手房的相关政策法规，因为二手房交易流程相较于从开发商购买新房来说要复杂的多，如果一些流程不清晰，可能会吃大亏或者耽误很多时间。
那么【二手房交易的详细流程及注意事项】有哪些呢？
今天，我与大家分享二手房按揭贷款流程以及需要准备的材料、贷款资格等问题：
一、 什么是二手房？
“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。
主要包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
二、「二手房交易流程」
「二手房交易具体流程——购房前」：
1、购买二手房，买家根据自身需求和资金实力，首先锁定目标区域，了解小区软硬件条件，包括房源基本信息，交通医疗，教育配套，商业配套，物业好坏，升值潜力，周边产业等等。
2、锁定好房子，联系看房，看房子是否有硬伤，是否有抵押，是由有财产继承纠纷，房主是否可靠等等。
3、决定购买，验房本、验房住、谈价格、谈付款方式、谈交房周期、谈中介费等等。
（PS:二手房包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等）
在确定购买之前，一定要确认房屋基本信息的真实性和有效性，以下几条尤其要确认清楚:
房产证、身份证和签署合同人要统一;
房屋地址要按照房产证中的地址严格填写;
房屋面积要按照房产证上注明的面积填写;
房屋权属要明确注明，要填写产权人和共有产权人姓名;
若买的是学区房一定事先调查好是否学籍没有占用;
「二手房贷款具体流程——交易需知」
确认购房之后，简单来说，整个二手房的交易流程如下：
一、北京购买二手房银行按揭贷款申请人需要具备哪些条件?
1、具有在北京购房资格；
2、18-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人；
3、具有稳定的职业与收入，具备还款能力，信用记录良好；
4、自筹购房款（首付款）不低于房屋购买价格的三成；
5、银行规定的其他要求。
三、北京二手房可按揭贷款金额？
二手房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。
贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。
四、北京二手房按揭贷款需要准备哪些资料？
买方需要提供的资料：
1、身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口)；
2、户口本(夫妻双方)；
3、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)；
4、收入证明或偿债能力证明(单位出示)；
5、所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示)；
6、学历证明(大专以上提供)；
7、申请人的贷款银行活期存折；
8、银行要求提供的其他材料。
卖方需要提供的资料：
1、身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口)；
2、户口本(夫妻双方)；
3、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)；
4、配偶、共有人同意出售证明(固定格式)；
5、房屋产权证；
6、出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件；
7、银行要求提供的其他材料。
五、北京购买二手房银行按揭贷款流程：
a）二手房按揭贷款流程一：实地看房
参与人：信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。
地点：申请按揭贷款的房屋现场。
对房屋现场勘察事项：
1、所售房屋产权是否明晰；是否设定其他抵押权利；是否对外出租；
2、如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件；
3、是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围；申请的贷款成数和期限是否符合规定；
4、卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效；
5、对买方的还款能力进行综合评价，签订“房产交易确认书”。
b）二手房按揭贷款流程二：产权验证
参与人：产权人及共有权人（卖方）、居间机构。
地点：房管局。
产权验证流程：
1、产权人及共有权人（卖方）带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证；
2、然后，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票；
3、出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果；
4、领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。
c）二手房按揭贷款流程三：签署合同
参与人：信贷员、居间机构、买卖双方。 地点：贷款银行。
签署流程：认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金（具体数额由买卖双方确定），复印资料，提醒双方在该行办理帐户。
d）二手房贷款流程四：填写合同
1、整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同；
2、“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址；
3、如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明；
4、在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率=抵押值（即贷款额）÷原值或评估值（取低值），房屋产权证编号、利率不要填写。
e）二手房贷款流程五：缴费
缴纳保险费、公证费、抵押费以及相关税费等。
f）二手房贷款流程六：产权过户
参与人：居间机构、买卖双方。
地点：房管局。
提供资料：买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同，面积超过200平方米以上的，需提供交易评估报告，复印资料。
g）产权过户流程：
1、领3份房地产买卖契约，填写不签名，契约上面空白处需盖居间机构的公司章或签名；
2、领取申报表填写出一个市场成交价(交房产证原件及身份原件)；
3、交印花税，买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及复印件，出具一票据交费，递回单（印花税按成价1‰交）；
4、办理：买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及房产证配图纸2张，当面验证及签字按手印，出一个受理凭证即领证通知单，房产证原件收回；
5、凭证，领契费、交易费、登证费收据，去交费；
6、5个工作日后，凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。
h）二手房贷款流程七：收费盖章
1、拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用；
2、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同（填好）送银行盖章。
i ）二手房贷款流程八：资料归档
1、原则上：在房管局过户的，7天左右可以归档，但没有确切的时间；
2、归档时需产权人带着原件身份证在房管局归档；归档后，方可办理抵押。
j ）二手房贷款流程九：抵押手续
1、抵押合同第十六条其他事项应填上：贷款用于购买二手房，房屋坐落于...（具体位置）；
2、借款合同第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限用于：购买...（具体位置）的房产；
3、房管局出的档案袋上面应写：二手房抵押；
4、抵押7天后领他项权证。
k ）二手房贷款流程十：银行放款
1、银行放款后，需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件，居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章；
2、以上就是二手房按揭贷款流程以及需要准备的材料、贷款资格等，希望对大家购房有所帮助。
注意：提交材料审查购房资格（7-10个工作日）
在这里需要注意的是，北京由于限购政策，按照相关规定：
对于北京户籍居民来说：
若单身只允许拥有1套住宅，单身包括：未婚、离异、丧偶和未婚先育。
若已婚家庭可以拥有2套住宅，家庭范围：夫妻双方和未成年子女。
对于外地户籍居民来说分为两种情况：
若无北京市工作居住证，同时在北京市连续缴纳5年的社保或者连续5年的纳税，则不论单身、已婚，家庭只能拥有1套住宅。
若拥有北京市工作居住证，则享受北京户籍同等待遇，单身1套，家庭为单位2套。
【概述总结】二手房的交易，因为其复杂性和特殊性，在很多时候，往往具体的流程并不为每一个人所熟知。
从效率和安全性的角度来说，社会上普遍所使用的方法亦是选择一家靠谱的中介，将购房事宜全权交由中介打理；虽然中介会收取一定的费用，但只要选择得当，的确能够节省购房人大量的时间和安全成本。
我本人并非鼓励您绕过中介自行购房，只是希望能够在大家的购买二手房过程中提供一点参考意见。
