现在恒大网上买房七五折优惠，是不是意味着房价要降？
现在恒大网上买房75折优惠，更多反映的还是开发商为了自家那本帐，出于缓减资金压力，未雨绸缪考虑而采取的营销行为，并不能直接与房价要降划等号。
第一、恒大为什么要打折促销？恒大赶在“春耕”季节就大打75折促销，这么“拼”，有啥内幕？
当然有！我们一起来看下。
01、恒大1月销售业绩
1月份，恒大实现销售面积399万平米，同比增长3%；累计销售额410亿元，同比下滑5%。其实，这组销售业绩不算差。
为什么呢？
第一例确诊病例是2019年12月8日，国家卫健委正式确认新冠病毒属乙类传染病的时间是2020年1月20日，春节假期是1月24日-30日。
也就是说，1月份楼市过半时间是在正常交易，疫情对一月份的销售业绩影响是不大的。真正受影响的应该是1月20日后，尤其是春节过后。
照此推算，2月份的销售业绩大概率会很难看，尤其是“返乡置业”泡汤的三四线房企。资金压力也好，未雨绸缪也罢，看到“返乡置业”泡汤后，疫情仍未出现拐点，恒大迫不及待地甩出了“王炸”！
还是组合拳：线上恒房通、75折优惠、全民佣金和无理由退房。全新的招式，分分钟出炉，秒秒钟新鲜，很管用！顺利在2月锁定目标销量4.7万多套房，预计回笼资金580亿，环比1月销售额，提高41%，果然是“天下武功，唯快不破”！
恒大“快”人一步，抢收了春季的第一波“韭菜”！
顺利完成二月的销售业绩，甚至环比实现了逆势增长，妥妥地把钱收了先免费用着，让其他开发商着急去吧。
虽然线上订单还有不确定性，但从这个引流效果来看，确实很强大，叠加线下售楼部陆续复工，2月销售业绩妥妥地稳了。
图表来源：中达证券研报
02、到期债务
房地产是资金密集型行业，前期需要投钱买地，买完地办手续，付工程预付款启动项目，垫付管理费用、资金成本等一大推，而且房地产投资和开发周期一般在3年左右，回款时间大概在8个月-12个月。
这样的行业特点就决定了投资搞房产，资金实力一定要雄厚，现金流要保持充足，也就意味着开发商融资和负债就是必要的，也是正常的。
从短期负债看，截止2019年中，恒大一年期内到期债务为3758.5亿，占比46.2%；在手资金2068.3亿，在手资金对短期债务覆盖倍数为0.55！
也就意味着恒大的在手资金额不足以偿还到期债务，有0.45倍的资金缺口，大概为1690.2亿，这就是资金缺口，也是现金流压力。
基于这个短期内的到期债务压力，叠加疫情持续，售楼部关停，销售停摆，打折促销等组合拳就是合理选择。
图表来源：中达证券研报
03、需要用钱的地方多
地产需要花钱自不必说，但恒大除了地产，还有大健康、足球和新能源汽车。大健康产业的盈利能力还行，但足球的盈利能力就要弱很多，新能源汽车的话，至今仍在继续投钱，财报反映的情况看，一直在亏损。
其中，新能源汽车花钱比较多，基于恒大集团的“以住养车”战略，每年将地产利润投入到新能源汽车的资金就高达百亿以上。
这些注入的资金，主要用于整合、收购、建立新能源汽车上下游的完整产业链。经过这几年的不懈努力，产业链已经基本建立，首款新车将在今年上半年在日内瓦首发，在这个节骨眼上，资金是不能出问题的。
04、融资环境收紧
2019年，在坚持“房住不炒”原则下，为防范房地产金融化，地产商融资政策环境全面收紧。
5月17日，银保监会下发通知，禁止信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，也不允许通过“股权投资+股东借款”等方式变相提供融资。
6月13日，国家发改委办公厅下发通知，要求房企境外发行外债的，必须向国家发改委备案。
7月1日，银保监会下发通知，要求保险资金不得投资基础资产属于国家或监管部门明令禁止的行业或产业的资金信托。
7月5日，银保监会下发通知，加强对资产管理公司的监管，要求其回归主业，不得变相为企业或项目提供融资等。
8月，银保监会向信托公司下发通知，要求暂停通道业务。
从这些直接涉及开发商融资的政策看，开发商融资渠道被监管，开发商融资政策全面收紧。除了自身尽快销售回笼资金外，对外融资的渠道已经越来越窄了。
综上四个方面分析，恒大面临的融资环境收紧，销售环境不佳，短期债务高企，需要花钱的地方还多，这就不得不督促开发商想办法通过销售回笼资金。在这种背景下，打折促销，短期内尽快回笼资金就是合理选项。
第二、恒大打折，会不会带来房价下降？通过上面的分析，我们已经知道，恒大打折促销是恒大自家的事情，虽然也反映了外部环境的一些困境，但更多还是考虑自家那本帐，两者的关联性是很小的，也很难带来市场性降价。
那短期内房价会不会降呢？
这要取决于房地产业自身的一些规律和趋势。小菜一直认为，房地产拐点到来后，不管是短期内，还是中长期，房价都应该是分化的，大概率不会再出现全国楼市一个行情。也就是说，有的城市房价涨，有的城市跌。
2020年影响房价走势的因素，主要是3个方面：
01、意外事件
毫无疑问，疫情作为不可预见、不可预防和不可控制的天灾人祸，就是2020年楼市的意外事件，对房价的发展产生了负面影响。
①最直接的影响是交易量严重下滑
恒大在1月份实现销售额410亿，同比下滑5%！不算严重。而打折促销组合拳后，在2月还剩一周多的情况下，锁定目标销售额580亿，环比逆势增长41%，看来过得还挺好。
但“几家欢喜几家愁”！
从楼市整体看，春节期间，CRIC数据显示，全国88个重点监测城市交易量环比下滑93%，一线城市叠加春节人口外流，交易量下滑99%！
从交易分化局面看，市场环境恶劣，照样有人在赚钱，也就是强者恒强，两极分化。有强者撑着，楼市基本面也就有支撑，也就没有降价的基础。
当然，短期内打折促销是回笼资金的惯用手法，你要认为是在降价，也没有问题。
②行业发展分化
据人民法院网公告显示，截止周五，今年共有81家房企宣告破产，日均破产1.6家；2019年全年，共有528家房价宣告破产，日均破产1.4家，增幅提升14%。
虽然房企破产不一定都是资金链出问题，但里面应该还是有相当一部分是资金链的问题，叠加疫情冲击，中小房企破产的步伐加快，地产行业优胜劣汰的趋势加深。
③商业模式升级
为应对疫情冲击，恒大率先打出“王炸”！
恒房通线上售楼、75折优惠、全民佣金和无理由退房，新增注册会员130万，锁定目标业绩4.7万多套房，预计可回收资金580亿。而其他房企陆续跟进，也显示他们不愿意在商业模式升级上“掉队”。
综合疫情带来的冲击，中小房企负面影响更大，而中小房企多数分布在三四线城市，也就是说三四线城市房价下降的概率在增大。而房企、资本和人口扎堆的一二线城市，疫情冲击面相对小些，楼市更稳，房价走跌的概率很小。
02、政策端
作为中国经济的压舱石，楼市必须要稳定。
“房住不炒”、“一城一策”、“稳房价、稳地价、稳预期”在2020年都是延续的，没有重大转向迹象。
在“一城一策”范围内，基于缓减房价下行压力，部分地方城市先是出台了纾困措施，比如顺延土地出让金缴纳、减少保证金缴纳等。后期又有城市松绑楼市政策，比如苏州取消封顶预售等措施。
从大局看，房价基本面是稳的，政策端的基本面就是稳的；地方各城根据受疫情冲击程度差异，可以“因城施策”。
03、金融端
央行今年围绕市场流动性和拯救实体经济，动作频频。
1月6日全面降准，释放8000亿，充实银行信贷资金，传导LPR下行，缓解实体企业和小微企业融资难、融资贵问题，刺激市场交易。
2月连续上万亿级别的逆回购操作，确保疫情期间银行体系流动性合理充裕，并在17日开展中期信贷便利2000亿操作，保持中期内的流动性。
20日LPR双降，1年期和5年期分别下降10BP和5BP，进一步降低房贷月供，吸引观望者入市，并为3月开展的存量浮动利率贷款换锚LPR增加筹码。
金融端的政策利好，有利于保持宽松的信贷政策，降低购房成本，缓减房价下行压力，刺激市场交易。
综合意外事件冲击、政策维稳、金融利好三个短期内影响房价的核心要素，楼市基本面会保持稳定，但基于疫情影响，房价会进一步分化：
一线房价会小涨，二线会经历短暂的调整、恢复期，然后也会涨，三四线没有在“返乡置业季”顺利“回血”，叠加人口外流、资本不看好，下跌概率很大。
第三、一起看下房价的基本面国家统计局2020年1月全国70城商品房销售价格指数显示，一线城市房价环比上涨0.4%，涨幅微扩0.2个百分点；二线城市环比上涨0.2%，涨幅回落0.1个百分点；三线城市环比上涨0.4%，涨幅回落0.2个百分点。
具体分析：
01、一线城市
北京房价环比持平，上海、广州、深圳环比上涨，无一城下跌。
这是正常的发展趋势，经过2019年房价调整期后，一线城市在2020年将大概率回暖。而疫情冲击的春节前后，本来就是传统淡季，因为每年春节前后，一线城市的人口都是外流的，没啥交易量。
02、二线城市
房价环比上涨回落，呈下行趋势。
二线房价会比一线慢半拍，大概半年左右周期，从2019年下半年开始，二线房价已经在整体回落了，在2020年上半年继续回落就是趋势使然。叠加疫情冲击，短期内下行也是正常的。
受到“因城施政”带来的宽松，人口回流，金融端流动性释放，LPR下行等利好，二线房价经历短暂的调整、恢复期后，房价回升的速度会比较快。
03、三四线城市
房价环比回落，呈下行趋势。
“返乡置业”泡汤，资金回笼有限；复工陆续开始后，人口加速外流；叠加疫情影响，凸显了三四线医疗资源不足，物业服务不到位等劣势，三四线置业就不如一二线好，也不如呆在农村安全，“不上不下”的处境挺尴尬的。
预计三四线会提前进入房价调整周期，在上面说的这些不利因素面前，三四线房价走跌的概率很大，恢复起来周期会长于二线。
因此，恒大打折更多还是为了自家那本帐，并不会带动整个行业的大降价，楼市的基本面还是稳的。但受到疫情影响，房价会进一步分化，也就是一线今年大概率会稳中小涨，二线经历短暂调整期后也会恢复过来，三四线大概率会降价。
